不動産賃貸業の法人化

◆個人で不動産を所有している方必見
◆会社を設立し、節税を行いませんか？

不動産所得がある方の場合、経費があまりないこともあり毎年の所得税の負担が非常に多い方がいらっしゃいます。個人の所得税や相続税は累進税率によって課税されます。

したがって、所得や財産が多ければ多いほど高い税率が課せられ税金負担が大きくなります。一方、法人税は比例税率によって課税されます。大企業も中小企業も税率は同じです。(中小企業は800万以下の所得については軽減あり)

累進税率によって課税される税金の節税で最も重要なことは分散です。一人で2,000万円の課税所得がある場合、所得税は約520万円ですが、二人で1,000万円ずつの2,000万円の課税所得がある場合、所得税は二人で約350万円です。法人を設立することによって分散が可能になります。個人に集中している所得を、法人に移転させることによって節税ができます。

※法人化の目安としては課税所得金額（確定申告書第一表右上の「課税される所得金額」）が900万円を超えてくると節税効果がでてきます。したがって、おおよそ年間2,000万円くらいの賃貸収入は必要になります。
また、その他の所得（給料や役員報酬）が非常に多い方は、賃料収入がそこまでなくても法人化するメリットはあります。

法人化はメリットデメリットが存在します。場合によっては、法人化するほどではなく個人間での贈与等によって所得分散を図り節税を行うことも可能です。

法人を設立した場合のメリット【1】 個人と法人の税率差を活用できる
高所得になればなるほど個人の所得税の方が税率が高くなります。

【2】 役員報酬を通じて所得分散ができる
個人事業の場合、本人に給与は支払うことができまません。法人を設立すれば本人、配偶者、跡取りの方等に役員報酬を支払うことができ、所得分散が可能になります。

【3】 給与所得控除が利用可能
役員報酬は給与所得控除(概算経費)を利用することができます。

【4】 消費税が2年間免除
法人を設立すれば、2年間は消費税の免税事業者になります。

【5】 相続税対策、法人による事業承継が可能
法人所有の財産は個人の相続財産からは除かれます。不動産の相続や贈与は登記費用など高額な諸経費がかかりますが、法人であれば自社株のみとなり諸経費がかからないうえに、評価対策についても自社株は不動産と比べて対策が取りやすいといえます。

【6】 法人の方が経費が認められやすい
個人の不動産所得は不労所得のため経費が認められにくいですが、法人であれば生命保険など個人よりも広く経費計上が可能です。

法人を設立した場合のデメリット【1】 会社の設立費用がかかる
株式会社の場合一般的に、約30万円の設立費用がかかります。

【2】 税理士費用が必要になる
今まではご自身で申告していた方も、法人の場合は税理士へ依頼する必要があります。

【3】 社会保険に加入しなければならない
法人の場合、代表者一人でも加入しなければなりません。

【4】 法人の場合は赤字でも税金の負担が発生
個人事業の場合赤字であれば所得税は発生しませんが、法人の場合毎年均等割が発生します。

不動産管理会社といっても、様々な形態があります。

管理委託方式個人所有の不動産の管理業務を法人に委託して管理料を徴収する方法です。不動産は個人の不動産オーナーが継続して保有します。管理料や、管理業務の実態について税務署と争いが起こりうる方法です。

管理業務の実態に照らして支払った管理料や役員報酬が不相当に高額と認められると否認をされます。法人としての実態が非常に問題になります。管理料についても3％～8％が限度です。

サブリース(一括借上)方式個人が所有する不動産を一括して法人に賃貸(借上げ)し、これを法人が第三者へ転貸する方法です。不動産は個人の不動産オーナーが継続して保有します。一括借り上げの方式をとっていますので、不動産オーナーは毎月一定の収入を得ることができます。ただし、空室等の場合には赤字になるリスクもあり、その場合には法人化のメリットを享受できないことになります。

こちらも法人としての管理実態が問題になります。管理料についても10％～20％が限度です。

所有型方式法人が賃貸用建物を所有し、借家人へ貸付を行います。所有する方法は、個人所有の建物を法人へ売却する方法、もしくは、法人が新たに新規建物を建築する方法があります。1、2の管理型法人の場合、賃料の一部のみの所得分散効果しかありませんが、所有型法人の場合、賃料すべてを法人へ移転することができます。

所有型法人は、明確な賃料収入があり法人としての実態が明確にあるため、税務署との争いも回避することが可能です。所有型法人を最もおすすめ致しますが、借入金等の有無によりすべての方に適用できるわけではありません。

※法人へ売却する建物は以下の要件を満たしているものが適しています。
・建築後相当期間が経過しているもの
・借入金がないもの、もしくは残り少ないもの
・高収益が見込まれるもの

税理士法人クレサスでは、不動産賃貸業の法人化を積極的に推進しております。法人を設立することによって、毎年の所得税対策にもなります。また、不動産収入を法人を通じて配偶者や跡取りの方へ移転することによって相続税対策も可能です。

税理士法人クレサスでは、法人の設立から相続税対策・事業承継対策・争族対策まですべてワンストップで対応可能です。法人設立をご検討される方はシミュレーション致します。税理士法人クレサスへぜひお問合せ下さい。